Chytré investování do bydlení v praxi: Jak David Bureš klientům maximalizuje výnos
David Bureš začal svoji finanční a investiční kariéru v roce 1999 ještě jako vysokoškolský student praxí ve švýcarské společnosti Credit Suisse v Praze. Jeho původní zaměření na úvěry brzy doplnila oblast nemovitostí a investic, a to Davidovi umožnilo posouvat se kupředu a růst. Od roku 2003 získal mnoho ocenění ze strany bank i spolupracujících firem.
Kolem roku 2006 začal David budovat oddělení investičních nemovitostí, které klientovi vyhledá správnou investiční nemovitost, vyřídí financování až do 90%, pronajme si od klienta danou nemovitost, připraví na pronájem a následně dělá dlouhodobý podnájem, kdy se o stará o kompletní správu a majiteli chodí pouze peníze na účet. David se tak postupně stal specialistou na investiční nemovitosti pro krátkodobý i dlouhodobý pronájem v Praze. Často mluví na konferencích, komunikuje s politiky, připomínkuje změny zákonů a je spoluzakladatelem asociace ČAPUS.
Dnes za společností Flet nestojí pouze David, ale tým více než třiceti profesionálů. Nejčastěji služby společnosti využívají lidé, kteří chtějí investovat průměrně do 5 - 10 bytů nebo mají portfolio nemovitostí či činžovní dům a chtějí zjistit, jak zvýšit své příjmy z majetku, který již vlastní.
V podnikání jste více než 15 let. Byl nějaký moment, který pro vás znamenal skutečný zlom?
Podnikat jsem začal už na podzim roku 1999, a to jako OSVČ v oblasti investičního poradenství. To mi umožnilo ohromnou flexibilitu, ale když jsem si vzal dovolenou, příjmy se zastavily. Zlom nastal v okamžiku, kdy jsme s bratrem začali budovat vlastní firmu. Přizvali jsme i našeho otce jako asistenta a postupně kolem sebe vybudovali tým, který dnes čítá kolem 45 kolegů. Díky tomu jsme se mohli specializovat a každý se soustředí na detail ve své oblasti a stává se v ní nejlepším.
Na trhu je spousta nemovitostí. Jak poznáte, že konkrétní byt má skutečný investiční potenciál?
V Praze je aktuálně kolem 4 600 bytů k prodeji a každý rok přibývá asi 5 000 nových developerských. Ale těch opravdu vhodných je minimum. U starších bytů najdeme týdně 2–4, z nichž investoři koupí přibližně polovinu. To je jen asi 0,17 % trhu. U developerských projektů je to 10–20 % bytů, ale pouze v neveřejné fázi prodeje – jakmile jdou do volného prodeje, už nic nevybíráme.
Naše filtry jsou přísné: zajímá nás jen zhruba 25 % území Prahy, kde víme, že je silná poptávka po nájmu. Dále sledujeme parametry jako dispozice, technický stav, hluk, bezpečnost, patro, výtah či MHD. Následuje ekonomická analýza a nakonec osobní kontrola bytu. Za ta léta, kdy jsme zprostředkovali přes 700 nákupů, už máme systém, díky kterému vidíme to, co běžnému kupujícímu unikne.
Jak těžké je dnes v Praze najít byt, který obstojí v investičních kritériích?
Je to velmi těžké. Máme robotizované systémy na sběr dat, ale konečné rozhodnutí musí udělat člověk – a rychle. Každý byt prověřujeme právně, technicky i ekonomicky. U developerů navíc musíme hodnotit jejich spolehlivost, protože byt může být dodán až za dva roky. Všechno je potřeba řešit bezchybně a svižně.
Zajišťujete pro klienty nejen nákup, ale i rekonstrukci a správu. Jak vypadá celý proces?
Začínáme analýzou finančních možností klienta – vlastního kapitálu i hypotéky. Pak hledáme vhodné byty a zajišťujeme právní i administrativní procesy, často na plnou moc. Ročně vyřídíme hypotéky v objemu až 1 miliardy korun. Byt převezmeme, zajistíme vybavení nebo rekonstrukci a najdeme nájemníka, přičemž používáme čtyřstupňovou selekci. Byt pojistíme, registrujeme na cizinecké policii a staráme se o něj v rámci správy, od komunikace s SVJ až po vyúčtování a vyhledávání nových nájemníků. Naším cílem je, aby investorovi zůstalo v kapse po zdanění co nejvíce.
Co byste poradil někomu, kdo má volný kapitál, ale váhá, zda investovat do nemovitostí právě teď?
Nejlepší doba na nákup je vždy teď. Nejvzácnější komoditou je čas, kterého nikdy nebude víc. Spekulovat na pokles cen nemá smysl. I po krizi v roce 2008 kvalitní byty v Praze prakticky nezlevnily, jen přestaly růst.
Mění se podle vás způsob, jakým lidé dnes o investicích přemýšlí?
Ano. Investoři už do rozhodování zapojují mnohem méně emocí než dříve. Uvědomili si, že nekupují cihly, ale svou budoucí finanční nezávislost. Proto přichází klienti z celé republiky kupovat byty v Praze, kde je nejrozsáhlejší trh a nejlepší nájemníci. Praha dlouhodobě roste v cenách o více než 8 % ročně a nájmy o více než 5 %.
Vedete podcast a YouTube kanál. Proč jste se rozhodl sdílet know-how?
Viděl jsem, že běžní investoři dělají zbytečné chyby a nájemníci často nevědí, co si mohou dovolit. Chtěl jsem ukázat, že správa nemovitostí je práce jako každá jiná – a pokud ji dělá profesionál, přináší to majiteli více peněz, i po započtení naší odměny. Není to jen o výši nájmu, ale o správném navyšování, daňové optimalizaci a péči o byt.
Účastnil jste se náročných závodů jako RAAM nebo TransAlp. To asi vyžaduje pořádnou přípravu, a tedy čas?
Ano, sport je pro mě na prvním místě. Trénuji šestkrát týdně – kolo, běh, posilovna, otužování. Letos jsem opět absolvoval TransAlp, kde jsme zdolávali i legendární kopec Mortirolo se stoupáním přes 20 %. Spojuji závody s charitou, například letos jsme vybrali 300 tisíc korun pro Domestici.cz. Nedávno jsem také běžel 100 km přes hory na Madeiře. Sport mi dává vytrvalost i pro pracovní život.
Co vám sport přináší do běžného života?
Je to pro mě základ. Bez pohybu se necítím dobře. Sport mi dodává energii i dobrou náladu, proto třeba jezdím do kanceláře na kole. Navíc jsem spoustu klientů poznal právě na sportovních akcích.
Kdybyste mohl vrátit čas, co byste poradil svému mladšímu já?
Investovat víc a dříve. Dlouhý čas je největší výhoda. A v práci bych firmu začal budovat mnohem dříve – tým chytrých lidí má obrovskou sílu.
Co pro vás znamená luxus?
Pro mě je luxusem možnost obklopovat se chytrými lidmi, účastnit se světových sportovních akcí a udržovat si zdravé tělo. Ale zároveň se rád obklopuji krásnými věcmi – od architektonicky dokonalých nemovitostí až po špičková kola, jejichž cena předčí auta většiny lidí. Luxus je pro mě radost, která přichází i tehdy, když vás to stojí námahu.
Galerie
